Černá stavba 1/5
Co to znamená a na co si dát pozor při prodeji?

Pojem „černá stavba“ si většina lidí spojí s domem postaveným úplně bez povolení. V praxi ale může být situace mnohem méně nápadná. Problémem může být například dodatečně vytvořené obytné podkroví, přístavba, veranda, změna dispozice nebo jiná stavební úprava, která nebyla provedena v souladu s příslušným povolením.

A právě při prodeji nemovitosti mohou podobné nesrovnalosti způsobit komplikace. Proto je důležité porovnat skutečný stav nemovitosti s dostupnou dokumentací ještě před zahájením prodeje.

Co se označuje jako černá stavba?

Zjednodušeně se může jednat o stavbu nebo její část, která byla:

• provedena bez potřebného povolení,

• provedena jinak, než bylo povoleno,

• nebo je užívána jiným způsobem, než pro který byla povolena.

Nemusí tedy jít pouze o celý rodinný dům postavený bez vědomí stavebního úřadu.

Typickým příkladem může být rodinný dům, u kterého majitel při opravě střechy zároveň vytvořil obytné podkroví. Samotná oprava střechy může být v pořádku, ale změna konstrukce a vytvoření nového obytného prostoru už může představovat změnu, kterou bylo potřeba řešit se stavebním úřadem.

Podobně může být problémem například veranda provozně propojená s chatou. Na první pohled může působit jako jednoduché rozšíření stavby, z pohledu stavebního práva ale může jít o přístavbu, která vyžadovala příslušné povolení.

Nepovolená a neoprávněná stavba nejsou totéž

Při prověřování nemovitostí je důležité rozlišovat také mezi nepovolenou a neoprávněnou stavbou.

Nepovolenou stavbou může být například rodinný dům postavený bez potřebného povolení stavebního úřadu.

U neoprávněné stavby může být naopak problém ve vztahu k pozemku. Stavba může mít potřebná veřejnoprávní povolení, ale být postavena na pozemku, ke kterému stavebník nemá odpovídající soukromoprávní titul.

S tím se lze setkat například u některých chat, přístavků nebo starších staveb na cizích pozemcích. Takový problém přitom nemusí vyřešit samotný stavební úřad.

Nestačí podívat se pouze do katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je při prověřování nemovitosti velmi důležitý, ale sám o sobě nemusí dát odpověď na všechny otázky.

Skutečný stav je potřeba porovnat také se stavební dokumentací a s tím, jak nemovitost reálně vypadá a jak je užívána.

Při kontrole je vhodné sledovat například dispozici, počet místností a podlaží, půdorysné rozměry, přístavby a nástavby, změny konstrukcí, další objekty na pozemku nebo způsob užívání jednotlivých prostor.

Právě tady mohou vzniknout rozdíly mezi tím, co je uvedeno v dokumentech, a tím, co ve skutečnosti stojí.

Každý rozdíl ještě nemusí znamenat problém

Ne každá odchylka od starší dokumentace automaticky znamená černou stavbu.

Jiný typ střešní krytiny nebo drobné posunutí nenosné příčky může mít úplně jiný význam než například vznik dalšího bytu, změna garáže na obytný prostor nebo dodatečné vybudování obytného podkroví.

Proto je důležité vždy zjistit, co bylo změněno, kdy ke změně došlo a zda změna vyžadovala povolení.

Pokud se navíc původní dokumentace nedochovala, nemusí to automaticky znamenat, že byla stavba postavena bez povolení. Je potřeba zjistit další okolnosti a případně doložit historii stavby jinými podklady.

Proč je to důležité při prodeji?

Nesoulad se může projevit právě ve chvíli, kdy se nemovitost prodává.

Kupující může například financovat nákup hypotékou a banka může při posuzování nemovitosti požadovat, aby byl určitý stav nejprve uveden do souladu.

Problém může nastat také tehdy, pokud je nemovitost prezentována způsobem, který neodpovídá jejímu skutečně povolenému stavu. Pokud například rodinný dům fakticky obsahuje sedm bytů, ale tyto bytové jednotky nebyly řádně povoleny, není možné jednoduše prezentovat nemovitost jako dům se sedmi legálními byty. Kupující by totiž mohl nabýt něco, co z hlediska stavebního práva v deklarované podobě neexistuje.

Jakou roli má při tom realitní makléř?

Makléř má vůči kupujícímu informační povinnost. Pokud při prověřování zjistí nesoulad mezi skutečným stavem a dostupnou dokumentací, měl by na něj upozornit.

Nestačí přitom pouze problém zmínit ústně. Zjištěný stav je vhodné popsat písemně a zajistit, aby kupující věděl nejen o samotné vadě, ale také o jejích možných důsledcích.

U závažnějších případů je potom namístě zapojit projektanta, stavební úřad nebo právníka a zjistit, jakým způsobem lze situaci řešit.

Cílem není problém před kupujícím „schovat“, ale naopak jej včas identifikovat, zjistit možnosti nápravy a správně jej ošetřit ještě před samotným prodejem.

Co když dokumentace chybí?

Chybějící dokumentace ještě automaticky neznamená, že je stavba nepovolená.

U starších nemovitostí se může stát, že se původní dokumentace jednoduše nedochovala. V takovém případě je potřeba zjišťovat další informace a historii stavby. Pomoci mohou například starší fotografie, archivní podklady, svědectví nebo další důkazy.

V některých situacích následně přichází na řadu také pasport stavby. Ten má ale svá pravidla a především platí, že samotný pasport nemůže „zlegalizovat“ stavbu, která byla provedena bez potřebného povolení.

Tomuto tématu se budu věnovat podrobněji v jednom z dalších dílů.

Před prodejem je lepší problém odhalit včas

Nesoulad ve stavební dokumentaci nemusí automaticky znamenat, že nemovitost nelze prodat. Každý případ je ale potřeba posoudit individuálně.

Čím dříve se problém zjistí, tím větší je prostor pro jeho řešení ještě před tím, než se objeví kupující, odhadce banky nebo stavební úřad.

Právě proto považuji kontrolu skutečného stavu nemovitosti a dostupné dokumentace za důležitou součást přípravy nemovitosti k prodeji.

V dalším díle série se podíváme na to, jak při prověřování nemovitosti porovnat skutečný stav s dokumentací a na jaké rozdíly si dát největší pozor.

Co bude následovat?

Tento článek je prvním dílem série věnované černým stavbám, nesouladu skutečného stavu nemovitosti s dokumentací a možnostem jejich řešení.

V dalších dílech se podíváme podrobněji na jednotlivé situace, se kterými se lze při prodeji nebo koupi nemovitosti setkat:

ČERNÁ STAVBA 2/5 – Jak poznat nesoulad mezi skutečným stavem a dokumentací?
Co při prověřování nemovitosti porovnávat, jaké dokumenty si vyžádat a které rozdíly už mohou představovat problém.

ČERNÁ STAVBA 3/5 – Pasport stavby: kdy pomůže a kdy nestačí?
Co je pasport stavby, kdy se používá při chybějící dokumentaci a proč sám o sobě nepovolenou stavbu nelegalizuje.

ČERNÁ STAVBA 4/5 – Dodatečné povolení aneb jak probíhá legalizace stavby
Kdy je možné stavbu dodatečně povolit, jaké podmínky musí splnit a co bývá potřeba při legalizaci doložit.

ČERNÁ STAVBA 5/5 – Co když stavbu legalizovat nelze?
Jak může postupovat stavební úřad, kdy může dojít k nařízení odstranění stavby a jak může taková situace ovlivnit prodej, financování i kupní smlouvu.