Koupě chaty bez čísla popisného nebo evidenčního: co to znamená a jak je to s hypotékou?

Narazili jste na krásnou chatu, zahradu se stavbou nebo jinou rekreační nemovitost za zajímavou cenu. Při bližším pohledu do katastru ale zjistíte, že stavba nemá číslo popisné ani evidenční.

Je to problém? Dá se taková nemovitost vůbec koupit? A především – lze její koupi financovat hypotékou?

Odpověď není vždy jednoznačná. Záleží především na tom, jaký je právní a stavební stav nemovitosti, jak je evidována v katastru a zda ji banka dokáže přijmout jako vhodnou zástavu.

Číslo popisné vs. číslo evidenční

Nejdříve si vysvětlíme základní rozdíl.

Číslo popisné – č.p.

Číslem popisným se označuje většina standardních budov. Typicky se s ním setkáváme například u:

• rodinných domů,

• bytových domů,

• administrativních a dalších budov.

Samotné číslo popisné ale ještě automaticky neříká, k jakému účelu může být stavba užívána. Při koupi je proto vždy důležité kontrolovat také údaje v katastru nemovitostí a dostupnou stavební dokumentaci.

Číslo evidenční – č.ev.

Číslo evidenční se používá mimo jiné u staveb pro rodinnou rekreaci, tedy typicky právě u chat. Právní předpisy počítají s evidenčními čísly také u některých dalších kategorií staveb.

Proto není důvod se čísla evidenčního při koupi chaty automaticky obávat.

Chata s číslem evidenčním může být zcela standardní nemovitostí a za splnění podmínek konkrétní banky ji lze financovat hypotékou.

A co stavba bez čísla popisného i evidenčního?

Tady už je potřeba zbystřit.

Absence čísla totiž automaticky neznamená, že stavba stojí nelegálně nebo „načerno“.

Katastrální zákon výslovně počítá také s budovami, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje. Za určitých podmínek mohou být takové budovy evidovány i v katastru nemovitostí.

ČÚZK navíc při práci s katastrem rozlišuje přímo kategorii „budova bez čísla popisného nebo evidenčního“.

Při koupi je proto potřeba zjistit především:

Proč stavba číslo nemá?

Je totiž velký rozdíl mezi stavbou, které se číslo z podstaty věci nepřiděluje, a situací, kdy na pozemku fyzicky stojí chata, ale její právní nebo stavební stav není správně vyřešen.

Co bych před koupí vždy prověřila?

U podobné nemovitosti bych se nikdy nespoléhala pouze na to, co vidím při prohlídce. Je potřeba porovnat skutečný stav s právním stavem nemovitosti.

Prověřit doporučuji zejména:

• zda a jak je stavba vedena v katastru nemovitostí,

• zda odpovídá zákres v katastrální mapě skutečnosti,

• kdo vlastní pozemek pod stavbou,

• jaký je způsob využití stavby,

• zda ke stavbě existuje potřebná dokumentace,

• zda skutečné provedení stavby odpovídá evidovanému stavu,

• zda je zajištěn přístup k nemovitosti,

• zda na nemovitosti neváznou omezení, která by mohla komplikovat její užívání nebo financování.

Základní údaje o parcelách, stavbách a vlastnických právech je možné ověřit v katastru nemovitostí.

V případě pochybností je vhodné stav konzultovat také s příslušným stavebním úřadem.

Lze získat hypotéku na chatu s číslem evidenčním?

Ano, lze.

Samotné číslo evidenční automaticky neznamená, že by nemovitost nebylo možné financovat hypotékou.

Banka ale neposuzuje pouze kupujícího a jeho příjmy. Důležitá je také nemovitost, která má sloužit jako zástava.

Každá banka má vlastní pravidla pro to, jaké rekreační objekty je ochotna přijmout do zástavy. Posuzovat může například právní stav, evidenci nemovitosti, technický stav, přístup nebo výslednou hodnotu stanovenou odhadcem.

Proto může nastat situace, kdy je jedna banka ochotná konkrétní nemovitost financovat, zatímco u jiné banky podmínkami neprojde.

Co když chata nemá ani č.p., ani č.ev.?

V takovém případě může být financování výrazně komplikovanější, zejména pokud má kupovaná chata zároveň sloužit jako zástava pro hypotéku.

To ale ještě neznamená:

„Chata nemá číslo, takže hypotéku nedostanu.“

Je potřeba rozlišovat dvě věci:

1. Co za peníze z hypotéky kupujete.

2. Jakou nemovitostí bance za úvěr ručíte.

A právě tady se dostáváme k velmi důležité možnosti.

Nemusíte ručit právě kupovanou chatou

Kupovaná nemovitost a nemovitost použitá jako zástava nemusí být vždy totožné.

Pokud banka nechce chatu bez č.p. nebo č.ev. přijmout jako zástavu, může být řešením nabídnout jí jinou vhodnou nemovitost.

Například:

• byt,

• rodinný dům,

• jinou vhodnou rekreační nemovitost,

• případně jinou nemovitost, kterou banka akceptuje.

Nemovitost použitá jako zástava navíc nemusí nutně patřit přímo kupujícímu. Se souhlasem jejího vlastníka může být v některých případech použita také nemovitost jiné osoby.

Příklad z praxe

Představte si, že kupujete chatu bez čísla popisného i evidenčního za 2 000 000 Kč.

Banka samotnou chatu jako zástavu neakceptuje. Vy ale například vlastníte byt s dostatečnou zástavní hodnotou. V takovém případě lze s bankou řešit variantu, kdy: hypotéku použijete na koupi chaty, ale bance budete ručit svým bytem. Banka následně posuzuje hodnotu zastavené nemovitosti a výši požadovaného úvěru. Právě poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti se označuje jako LTV.

Jinými slovy – důležitá není pouze cena chaty, kterou chcete koupit, ale také hodnota nemovitosti, kterou bance nabídnete jako zajištění úvěru.

A co ručení samotným pozemkem?

I to může být v určitých případech možnost, ale záleží na charakteru konkrétního pozemku a na tom, zda jej banka vyhodnotí jako dostatečně kvalitní zástavu.

Je rozdíl mezi: stavebním pozemkem s vysokou tržní hodnotou

a například: zahradou s drobnou chatkou v rekreační oblasti.

Proto nelze obecně říci, že pokud banka nechce zastavit chatu, automaticky přijme samotný pozemek. Rozhodující bude opět ocenění nemovitosti a pravidla konkrétní banky.

Co když jinou nemovitost k ručení nemám?

Potom je potřeba hledat jiný způsob financování.

V úvahu může podle konkrétní situace připadat například:

• větší podíl vlastních prostředků,

• jiný typ úvěru,

• kombinace vlastních peněz a úvěrového financování,

• případně jiná forma zajištění, pokud ji poskytovatel umožní.

Každá z těchto možností má jiné podmínky, náklady a rizika, a proto je vhodné způsob financování řešit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Největší chyba? Řešit financování až po rezervaci

Právě to považuji u podobných nemovitostí za jednu z největších chyb. Kupující se do chaty zamiluje, podepíše rezervační smlouvu a zaplatí rezervační poplatek. Teprve potom začne řešit banku. A následně zjistí, že nemovitost, kterou kupuje, banka nechce přijmout jako zástavu. U atypických nemovitostí, chat, zahradních staveb nebo objektů bez č.p. a č.ev. bych proto doporučila opačný postup:

1. prověřit právní a stavební stav nemovitosti,
2. předběžně prověřit možnosti financování,
3. zjistit, čím bude možné bance ručit,
4. a teprve potom bezpečně řešit rezervaci a koupi.

Co z toho plyne?

Nemovitost bez čísla popisného nebo evidenčního nemusí být špatnou koupí.

Vyžaduje ale mnohem důkladnější prověření před podpisem smluv.

A právě u těchto nemovitostí může být velkou výhodou spojit realitní, stavební a finanční pohled ještě před tím, než se ke koupi definitivně zavážete.

Pokud jste narazili na chatu, zahradu nebo jinou nemovitost, u které si nejste jistí jejím právním či stavebním stavem, ráda se na ni s Vámi podívám ještě před koupí.